【中国MBA教育网讯】8月29日，第二十二期同济EMBA同享慧沙龙成功举办。本期主题为：“后疫”时代的房地产市场与产品展望。来自37班旭辉集团的校友沙欢为大家倾力分享他对“后疫”时代房地产市场的判断和新一代房地产产品的观察。同时，我们还有幸邀请到同济大学经济与管理学院建设管理与房地产系副主任唐代中副教授做客本期沙龙主持和分享他的观点。参与本次沙龙的同学和校友踊跃发言提问，积极互动，全场活动干货满满。

唐教授开场介绍道，疫情为世界经济带来了非常大的不确定性的负面影响。世界银行在6月份出台关于全球经济展望的最新报告，预估全球经济2020年会下降5.2个百分点，主要表现在全球主要的经济体中，而中国或许是其中唯一一个能保持正增长的国家。

沙欢表示，本次疫情改变了我们很多东西：我们的生活习惯，甚至把我们的很多城市的建设，我们整个城市的运营生态，也做了一些革命。我们会发现在疫情期间，杭州是全球最先使用绿码的城市之一，通过整个城市的这种智慧系统，也给我们其他的城市，乃至其他国家更多的一些思考。

房地产行业三大主要发展阶段及趋势

第一个阶段，从2000年到2010年，一个遍地是黄金的阶段。只要不犯大错“躺赢”的普世性政权时代；第二个阶段，从2010年到2020年，第二个10年是白银时代，但这要看区域、看市场，属于机会性市场。第一个10年是朴实性的机会，第二个10是结构性的机会；而在第三个阶段，2020年到2030年，可能会是耦合性的机会。处在耦合性机会时代，我们需要更多去思考双边需求，无论是客户层面的需求，还是政府的需求，作为房地产企业，如何去反哺社会，去为整个城市的建设贡献一己之力。在未来，这将会成为房地产整体企业面临的很重要的挑战。

沙总认为，实际上我们现在经常提到的双循环，就是一边要提升我们内部的整个经济质量，同时要以更加开放的姿态去融入整个世界经济体，包括我们的城市发展。之前世界乃至国家的发展取决于石油，现在可能更多的取决于大数据，取决于我们对数字的运用，对数字的整体管控。所以现在的城市发展，从之前传统的存量模式中产生质的转变。

总观这次疫情过后，从大众行业来看，恢复最快的是房地产，换而言之，受影响最小的是房地产。当然整个行业也会面临冷热不均的这个现象。目前，房地产行业已进入新的阶段，逐步会回归到制造业，回归到实体行业。沙总认为最近的市场相对是一种理性的状态。

从目前的整个房地产行业的发展趋势来讲，其实中国和欧美等发达国家，包括和日本相比的差距还比较大：从城镇化率来看，截止到去年应该是在60%左右，而发达国家水平基本在75%左右。如果按照每年1%的增长率，我们还有15年的高速增长期达到发达国家水平；从整个区域和行业发展来看，都会经历从农村到城镇到城市化到大都市圈，再到郊区化的这种发展历程。

实际上中国目前正处在城市化和都市圈的阶段，诸如长三角生态圈，黄渤海、广深区域、大湾区等等，未来可能在整个城市化推动的背景下，可以更多关注都市圈发展带来的机会。

房地产也会从过往的高速增长阶段逐步恢复到存量时代，其实在很多城市包括上海、深圳，主要以二手房城中村改造旧改为主，所以未来整个行业大资管的机会逐步到来，物业公司的 PE股票市值就比房产本身要高很多。因为物业公司未来有很多的业务拓展性，通过疫情发现大众对室内场景、对家的空间的需求会发生很多变化。当只能宅在家里的时候，会发生各种各样的活动，这些居家行为不仅对我们的经济，对我们的实体收入产生很大的影响，同时也改变了我们的生活习惯。对我们的居住环境，对我们的产品功能本身也会产生更多的诉求。

旭辉集团针对后疫情时代开发的产品

基于旭辉所有产品的设计灵感都来源于用户，他们对很多痛点做了梳理，集中在比如：厨房功能不够全面，餐厅空间比较小，室内空间切割的比较琐碎等等。用户也会有他自己理想中的状态，比如有没有一个宽大的可以供室内活动的阳台，有没有通过智能化去解决无接触管理系统等等。对于这些需求，旭辉提出了自己的思考。

房地产产品关键性和竞争力

在低利润时代，只有通过周转率才能去提升企业自有资金的回报率，所以越是在这个时候，越是要沉下心去思考。未来将回归到居住需求为导向的时代，产品才是王道。真正能够提供业主满意的产品，才是未来企业竞争的核武器。

在产品为胜的趋势下，旭辉最近发布了新一代产品。通过智能化的链接，实现智能控制。虽然几年前就有很多行业、很多社区使用智能化控制，但目前用的智能化系统相对是比较初级版的。对此，旭辉花费了几年研究和研发一整套操作系统。

更重要的是，除了这些智能化系统，旭辉集团积极思考怎样从物理性的空间场所到精神场所的升级。生活在城市里的居民，每天奔波在两点一线，所以旭辉希望通过发自内心的触动人们心弦的微笑去点亮生活。

什么叫用微笑？旭辉通过建筑立面的一些思考，通过微笑曲线去实现，包括整个大区的功能，大区的一些会所的配置等等，有微笑的IP和符号，让大家在小区之外就能感受到心理上发自内心的温暖。

沙总还为大家详细的介绍了小区应用的具体案例。在社区里增设了符合各种情况的、适用于各类场景的功能。

现阶段市场状况的总结性分享

房地产现已来到了纯粹为居住的时代。沙总认为对于城市的开发，对于每一块土地的选择就会变得非常重要。现在很多城市，实际上有很火热的项目，但也是多元和两极分化的状况，核心点是整个板块本身的选择和产品的打造。沙总指出项目的90%取决于土地，土地如果拿错了，通过产品是很难扭转乾坤的。

未来城镇化发展到一定的阶段，沙总表示可能更多应去关注政府所期望的所需要的一些资源。前10年中政府更多关注商业体，例如酒店办公商业，凡是通过商业加住宅的这种模式，能够快速帮助企业做大规模，比如前阶段的万达、新城、宝龙等等。下个阶段更需要帮助政府去解决一些像学校和产业园等的城市配套，解决带产业资源的模式问题。

教授观察和互动

唐教授在互动环节中以提问的方式为大家抛砖引玉，引发大家思考。

Q：中指的数据库统计中，每个季度都有一个关键词，在一季度房地产行业的大数据最热门的就是疫情。但到了二季度，排第一位的关键词是销售，比疫情关键词多20%。证明大家现在关心的还是销售。而实际上到了二季度，很多投资企业的销售业绩其实迅速上升了。其中我观察到在一季度中，中小企业的数据并没有非常快速增长，只是头部企业赶上来了，尤其对一些相对来说中小微企业这样的细分市场基本没有涨幅。所以，我想提问的是，整个下半年后疫情时代，沙总对长三角区域房地产市场走势如何分析。

A：对于整个房地产市场的预判，长期看人口，中期看土地，短期看金融。从短期来看，实际上今年1-7月，整个长三角的市场行情有点类似，杭州和南京的市场相对会比较热门。杭州市场热主要源于前几年整个城市的产业升级带来人口持续的净流入目前比较明显。上海的市场在前两年是比较沉寂的，但今年疫情过后，实际上也有一些反弹迹象。从1-8月份整个数据来看，相比去年来讲，苏州市场略微逊色，二手房同比去年下跌了50%，一手房情况稍好，下跌百分之十几。

目前要预估接下来半年或乃至明年的市场，我觉得核心要素可能还是城市的供求关系。最关键的两点，一个是土地的规模，土地的出让规模；第二就是短期的政策。以苏州为例，目前限价政策的执行是比较严格的，城市的均价，城市的最高价格，都有一定限制。而且新房市场不能有超过4万均价的房子。

新房严格限价会遏制二手房的成交。之前有很多想买二手房的客户，就会去买新房，因为新房的价格会比二手房更低，这是第一个原因。

第二个原因：一旦上限被定价，比如设置高点为4万，那会带来客户的一致性预期，价格就涨不上去，不会像之前房地产市场那么热。之所以之前很热，也是受客户预期的影响，客户会砍买涨和追涨杀跌，认为你的价格会持续往上涨，所以早买永远比较好。

因此可以说之前的房地产需求，在开始是被过度透支和提前释放的，客户还没有到达这种购买力，通过按揭，甚至亲朋好友的拆借去提前买房。迄今为止，市场逐步去杠杆化后，恢复到一个相对理性的状态。所以长三角的市场状况在全国目前是最好的。

大湾区、广州、深圳最近市场也比较热，整个下半年至少不会比上半年差。目前市场热度可能跟三四月份市场小爆发有关，三四月份受到一二月份积压的需求集中爆发。我个人对市场趋势预判是：下半年可能会是上半年的延续，在局部城市，下半年可能比上半年还要差一点。但到明年，可能到明年年中或下半年，整体市场会逐步恢复到上升趋势。

接下来，我来谈下个人对于上海的写字楼市场目前情况和未来趋势的看法。唐教授认为写字楼市场有集聚性，它跟住宅还是有一些区别的，集聚性导致市场分为两极化。

买房最喜欢的市场是刚需者或中产阶级，写字楼并不是，你会发现最好的写字楼并不缺客户，因为它有头部效应。陆家嘴反而在市场中存在一些问题。客观来说，哪怕是像北外滩板块现在的空置率也挺高的，还没有成气候，只是未来的预期。但传统区域，像太古汇像南京西路这片区，嘉里中心那几栋在地标性路边的写字楼，空置率很低，而且租金很高。细分行业有待进一步探讨，从产值的角度看，绝大部分市场还是集中在住宅这个阶段。如果要展开探讨的话，我可以在未来和大家做进一步的交流。

教 授 观 点

沙总在前面的分享中提到了三道线，是一个很新的题目。8月20号，人民银行住建部召开了一个座谈会，这场会议虽然没有大幅报道，但实际上影响很深远。对于房地产行业而言有两个方面特别重要，一个是政策面，第二个就是资金链。资金链三道线叫345新规，这个新规将从2021年1月1日起全行业推行，三道线包括剔除预收款后资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比小于1。真正达到划线要求的只有几家国企。头部企业或多或少都可能还存在负债率过高的状况，现在大部分企业都在 70%以上。

其实我反复提中小企业，因为我觉得头部企业、上市公司相对来说渠道更多，抗风险能力也强，我们现在要关心更多的中小企业的生存以及他们未来的发展和提高。

现在大的行业发展是趋同的，不光是房地产行业，你会发现华尔街原来的传统投行现在更像科技公司，很多地产公司也在触碰AI区块链、大数据、云计算这些概念。刚才沙总提到了智慧家居的概念，在未来场景中，让人们的生活更智能、更人性、更舒服、更美好的生活场景，旭辉在背后做了很多技术的设计，以及在功能方面的考虑。

在房地产行业里，沙总有个观点我很认可，就是房地产在回归它的制造术。原来我们说房地产在开发阶段具有投资属性，使用功能主要针对产品端，现在可能越来越像制造业，这意味着行业会越来越细分。

从我本人的经验来看，原来在为团队和很多地产公司，包括有很多制造业企业、智能制造企业做前期的分析的时候，地产公司要粗线条很多，但制造业它会深挖得非常细，现在开始趋同了，各行业的市场都会呈现越来越精细化的态势。

本期同享慧沙龙就后疫情时代的房地产的市场和产品做了非常深入的交流和讨论。这也是创办同享慧的一个初衷。我很欣赏芒格的一句话，成功投资者要到有鱼的地方去捞鱼。也就是说，赛道很重要。我认为在接下来的10年里，虽然房地产行业进入存量时代，行业发展会存在困难，但依然是一个非常好的赛道，它依然存在着结构性机会，很多企业依然会收获良多。今天的关键点在于，响应市场新的诉求，对产品提出新的要求。