活动回顾

2023年8月2日晚，知名城市与房地产专家，江苏智达行机构董事长，南京大学城市社会学博士，南京林业大学副教授、硕士生导师，城市与房地产研究中心主任，南京大学MBA兼职导师孟祥远先生带领MBA学员和校友们以城市视角认知房地产、城市发展趋势与规律以及教育与房地产的关系，并就房地产的新形势与未来这一话题进行了深入探讨。南京大学商学院产业经济学系教授王宇教授担任点评嘉宾。南京大学22级MBA学生许云超担任主持人。

嘉宾分享内容回顾

经济新形势与楼市调控

认识房地产，我们不能简单的说它是一个经济问题，或者是一个社会问题。房地产和政策是紧密相关的，而政策又和经济形势有很多关联，所以该部分孟先生将对目前房地产所面临的形势以及未来可能的政策调控进行展开分享。

（一）2023房地产行情弱复苏

从目前的地产行情来看，总体并不是特别理想。从2021年下半年开始，由于很多因素的叠加，市场出现了下行的趋势。到2022年，房地产开发投资增速24年来首次出现下滑，三道红线的加码、房地产去金融化、大量房企暴雷、去化困难等因素决定了2021年下半年至2022年是一个不断探底的过程。

到2023年仍是在触底，23年初的一波行情是2月逐渐回暖，3月份热度有了明显的拉升，4月份势能放缓，5、6月出现了较大的调整压力，7月份继续触底。总体上来说这段时期的行情变化是由于疫情积压的需求释放，以及在需求释放完之后自然回落和调整的过程。从现在的经济形势和数据可以看到，总体的复苏还是略低于预期的，市场信心明显不足，7月份的形势还是存在着非常大的压力。

房地产业在带动经济增长、稳定宏观经济基本盘方面的作用明显，依旧是支柱产业。在2022年底，国务院副总理指出房地产的支柱产业地位，23年7月份央行、国务院、中央政治局等相继提出了相关政策和意见，从中可以看到房地产政策在7月份的调整力度之大。

在中央出台了这些政策后，北京、深圳、广州、上海四大一线城市集体表态，要大力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。其他如南京、内蒙古等一批城市也在跟进。

从目前限购、限贷、限价的放松，以及降低首付和购房补贴等方面可以看到今年会是2016年以来调控政策最放松的一年，但也是市场比较困难的一年。这个困难就是前面提到的经济弱复苏，政策亟需破局。

总的来说，房地产业正在由“规模扩张”向“高质量发展”转变。

人口大变局，城市重新洗牌

城市是影响房地产的一个底层因素。一个地方的房价最终和城市的等级、价值体量、土地供应是密切相关的。

大城市楼市下一波的激发点可能是城中村的改造，类似于棚改2.0，但是重点只有21个城市。从这些重点城市可以发现，除北上广深外，有很多城市都在推行强省会策略，这是一个重要的变化。

那么是否大城市都会有更好的发展呢？从2022年人口的增量来看，人口在各大城市之间进行了洗牌。长沙、杭州、合肥、成都、宁波、南京等17座城市常住人口都保持正增长；北上广深人口首次全部净流出，从人口净流入指标来看，江浙吸引力已超广东；各省会城市近十年快速发展，逐渐在省内形成了经济和人口的虹吸效应。

未来城市的竞争就是人口和人才的竞争。目前多个城市均放松落户门槛，城市发展动力从人口数量转向人口质量，未来的人口增长将从人口红利转向人才红利和人文红利。

此外，对于房地产来说，有一个观点是只有大城市才有房地产，因为中小城市的房地产的二手房流动性很差，房子难以变现，资产属性不强。目前房企投资重点关注的十个省市分别是四大一线（北上广深）、华东四虎（杭宁苏合）以及西部两大都会（成都、西安）。

一般来说，对城市的判断主要有几个维度，即经济格局、人口竞争力、居民消费力水平、省会城市首位度和科教竞争力。对于城市不同板块的研判则主要关注该板块的经济发展、人口素质、产业规划的合理度、配套的投入及其营商环境。

重点城市楼市现状分析

重点城市一级市场目前土拍是局部火热，总体降温。房企的拿地热度不强，央国企仍是拿地主力。多城市土拍呈现高频、提质、缩量特征，市场竞争强度上升，前面提到的十个热点城市是土拍的主要竞争场地。换句话说，房企聚焦热点城市的核心板块，一定程度上表明了全国更多的城市和板块已经是被房企所放弃的，反映出市场的谨慎心理和状态。

在二级市场，中高端豪宅市场是比较有韧性的，因为终端供给力较强，价格倒挂、学区、圈层、江海景资源等标签豪宅仍是争抢焦点。核心二线城市均呈现出改善高端去化优于刚需的特征。

三级市场目前还是处于环比下跌的情况，二手房的数据不是很理想，但是重点城市二手住宅成交量仍处于相对高位。

回顾上半年重点城市楼市行情，上海作为领头羊5月份也出现了降温，7月份筑底回升；苏州政策端释放利好，核心热度重启；广州分化加剧，供货重心调整到主城；杭州的新房同比增长四成，但是二手房继续缩水；南京的新房主力需求仍是改善群体，二手房成交密度全国第一，高端改善多点开花。

教育如何成就人

人生可以分为三步，开局是房产，中场是教育，结局是时间。

资本的循环也有三个层次，产业发展是最低层次，基建投资是中级层次，科教文卫是高级层次。一个城市的价值高，其实是来自科教文卫体这些方面的高阶资源。同理，优质的房产并不是指建筑体本身，而是“优质、稀缺和人文空间”所带来的空间价值的兑现，我们所追求的就是它的确定性和成长性。

嘉宾点评环节

在孟祥远先生精彩的讲座分享后，王宇教授作为点评嘉宾为大家分享了他的讲座感悟。

王宇教授认为，城市、教育与房地产趋势这个话题非常切合大家的实际生活，也是大家都非常关注的话题，孟先生今天的分享非常有意义，也非常精彩。从孟先生分享的精彩内容里，王教授抽取了部分内容与孟先生进行了简单交流，包括房产的投资潜力和未来的资产如何配置等方面。最后，王教授表示从与孟先生的交流中受益匪浅，也希望南大的同学们可以趁此机会与孟先生多多交流。

问答环节

在王宇教授进行了简单的点评概括后，同学们纷纷和孟祥远先生进行了问答互动。本次讲座吸引了近千名南大在校生与校友，讲座引发热烈反响。