我是2016级MBA的学生廖铖，目前在房地产行业做设计管理工作，今天谈一谈我对房地产的理解。

01、从不同角度看房地产业的三个属性

房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利，在经济学上又被称为不动产。

居住属性

1978年城镇我国人均居住面积为6.7平方米，2020年我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米。

金融属性

开发商的开发贷款，建设到2/3可预售，购房者可以按揭贷款。

资产属性

法律意义上的房地产本质是一种财产权利，位置和周边的配套资源决定了资产的价值。

02、房地产业的发展模式——旅游地产

1985年3月，广东省东莞市召开的全国侨务工作会议正式提出建设“深圳特区华侨城”的构想。后经国务院领导授权批准，由国务院侨办和国务院特区办于1985年8月文发出了《关于香港中旅集团开发建设深圳特区沙河华侨城的通知》：从沙河华侨工业区划出4.8平方公里，建设具有工业、商业贸易、旅游、房地产、文化艺术设施的主要外向型的工业区——深圳特区华侨城，作为新时期侨务工作的窗口和基地。可以看出最初定位也是以“工业”为主。

规划华侨城初建时，时任国务院侨办主任廖晖就明确要求首先做好规划工作，要坚持高水准。以规划为龙头，构建成可持续的发展平台。华侨城年薪11万美元的高薪，聘请新加坡规划大师孟大强作为顾问，来设计规划这最初的4.8平方公里土地。

孟大强提出的几个规划要点成为当时先进规划理念的代表：华侨城是一个相对独立的城中之城，有自己工业、住区，有独立的行政中心、文化中心、商业中心，城市机能和各项设施相对独立、完善；强调保护自然环境，充分利用原有的地形地貌，不破坏现有的绿化植被；建立一个优美、安静的适于人居住的环境，区内道路成T字布局，避免车辆穿越和交通干扰；严格控制建筑高度和建筑密度，设置一条步行街式的区中心，突出人性化特点。

建设到2004年，建成区面积超过4平方公里，新增建筑面积80万平方米，相应的居住人口规模增至6-7万人，达到总体规划确定的6万人控制规模，开始向多功能、多元化的综合性城区迈进。

在“城市主题公园+酒店”发展中，美国洛杉矶迪斯尼乐园建成后，一些远道而来的游客提希望在迪斯尼附近住下来，第二天再入园旅游。为了满足客户需求，迪斯尼公司投资兴建了一些大型酒店，结果生意很好，同时，通过酒店经营，还拓展了迪斯尼的居住、餐饮、购物、娱乐等产业。

借鉴美国洛迪斯尼主题公园发展酒店的经验，早在上世纪80年，华侨城就开发了深圳湾大酒店和海景酒店，80年代末，香港中旅和华侨城集团逐步开发了华侨城片区的“锦绣中华”、“中国民俗文化村”、“世界之窗主题乐园”，随后又投入巨资兴建了国内高水平的旅游酒店-威尼斯酒店，又将深圳湾大酒店改造成为白金五星级酒店-华侨城大酒店，形成了从低档到高档的酒店群。

华侨城的“城市主题公园+酒店”模式获得了巨大的成功，由此拉开了中国旅游地产的序幕。

旅游地产的商业盈利模式

1.旅游获得政策支持，地产确保投资收益。

一些重要的旅游项目，对地方经济、文化和社会的发展意义重大，这类项目肩负了重要的社会公益功能，政府对项目的出让往往会采取特殊的渠道，或者选择大型品牌企业加盟开发，同时政府也会应企业的要求，同时批出一块住宅用地，让企业能够在综合开发中获得应有的利益。

2.地产部分少投资多收益，旅游部分多投资少收益

旅游地产分为旅游项目和房地产项目两大板块，通常旅游投资规模大，实际收益相对低，回收速度慢，而房地产恰好相反。

3.地产快速收益，旅游循序收益

一般情况下，只要有好的定位和产品质量，通常都可以通过快速买房来实现大量项目投资的资金有效回笼。

4.以地产收益回馈旅游建设，培育长期收益型精品旅游区

用快速回笼的房地产销售款再投入到旅游部分，支持旅游项目的持续发展，形成一个长期的收益通道，形成长期和短期的差异化互补格局。

“法国巴黎拉德芳斯TOD模式”城市综合体起源于法国巴黎的拉德芳斯。拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，1982年巴黎市组织设计方案的国际招标，1985年拉德芳斯新区的工程开始建设，发展到1990年代末达到顶峰——拉德芳斯汇聚了2500家企业，为15万人提供了就业场所，成为欧洲最大的CBD。

2006年被法国政府批准《拉德芳斯更新规划》，以“城市与人的和谐发展”为基准，更新规划将拉德芳斯定位为集商务、居住、教学、休闲、娱乐、旅游为一体的综合区域.这也让拉德芳斯实现了真正的“人车分流”：地面上的商业和住宅建筑以一个巨大的广场相连，而地下则是道路、火车、停车场和地铁站的交通网络。

现今，拉德芳斯已成为欧洲最大的公共交通枢纽和换乘中心，能够实现资源高效利用、制造新经济增长极的“TOD模式”已经为一些发达的城市和区域带来诸多利好，成为城市升级转型的“催化剂”，在世界范围内，法国巴黎拉德芳斯便是其中的典型代表。

随着房地产的发展随着房地产市场的发展，住宅不再是房地产开发的绝对主体，商业地产市场成为了投资方和开发商的新宠，开发商将目光投向了城市运营和生活服务。以华润深圳湾综合体为例，中国华润大厦（春笋）、深圳湾万象城西室West Room、深圳湾安达仕酒店、深圳湾悦府2期、深圳湾瑞府公寓等不同功能的建筑集合在一起，城市综合体应运而生。成功运营的购物中心会给综合体中的住宅、公寓、办公产品增值，带来生活的便利性，更容易获得客户的认可。

03、房地产业的四大周期规律

房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。

房地产周期与经济周期、金融条件、人口增长、移民周期等息息相关，因此一些学者从宏观视角去理解房地产周期。这些研究包括：经济周期、利率周期、人口和劳动力周期、移民周期等。总结:长期看人口，中期看土地，短期看金融。

1930年美国经济学家库涅茨提出的一种为期15-25年，平均长度为20年左右的经济周期。由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以划分的，所以也被称为“建筑周期”。

中国金融周期包括重要的房地产周期，这个周期始于1998年。从98年房改到2022年，中国房地产价格出现了三次大幅上涨，分别是在2009-2010、2012-2013、2015-2017期间。从1998年到2022年房地产低潮期，差不多24年，这也符合库涅茨的建筑周期理论。

有研究表明，上一次中国金融周期底部在2008年，到2017年为最高点，金融周期是9年左右，如果从最高点到底部，那么本轮金融周期底部在2025年。鉴于疫情叠加，2022年或2023年，就已经是本轮金融周期的底部，有迹象表明，2022年财政投资基建和新一轮债务扩张或许就要开启。

04、房地产业发展的周期与现状

任何行业都有周期，房地产也不例外。2021年中国房地产开发企业土地购置面积达到了近十年新低，为21590万平方米，比上年减少了3946万平方米，同比下降15.5%；土地成交价款突破近十年新高，为17756亿元，同比增长2.8%。

改革开放以来，房地产40多年的发展，经过了初步发展-快速发展-繁荣发展后逐步下行。2021年中国商品房平均销售价格为10139元/平方米，同比增长2.8%，增速为近5年最低水平。其中住宅平均销售价格为9287元/平方米，办公楼平均销售价格为10952元/平方米，商业平均销售价格为14315元/平方米。地产再融资的宽松仅仅局限于优质的头部房企和地方国企，2022年一季度行业面临工程款支付和境内境外债集中到期的压力，信用层面将迎来重大考验。

中银证券在其2022年5月的《暴雷房企区域性研究报告》中指出，以民营企业为主，创始人大多完成了原始积累后抓住房改机遇，经历了“萌芽-深耕-开拓-扩张-失速”五个阶段。

政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索。以“激进系”房企为例，普遍具备以下3个特质:

一、强扩张、高杠杆、快周转。

二、“善”用资本的融资特点。

三、家族化浓厚的管理制度。

造成危机的原因分为外因和内因。其中，外因是由于：政策收紧、市场走弱，为防范房地产融资带来的金融系统性风险。

内因则是：激进扩张、多元融资、盲目推进全国扩张，高溢价、高成本拿地、多渠道融资，对持有物业较为执着，住宅业态定位偏向中高端，大量并购，多元化布局，高负债运行等因素。

2021年12月11日，中国经济工作会议在北京举行，国家发改委主任兼统计局局长宁吉喆说“房地产业是中国经济的支柱产业，住房更是居民的消费。”

国家统计局所公布的2020年的GDP分门别类的构成里，房地产业直接贡献了GDP的7.5%，加上关联的建筑业，占比达到了GDP的15%。

房地产所拉动的上下游产业包括了建筑、建材、装修、装饰、家居、家电和相关联的金融服务。商业银行对外贷款里面有30%左右的新增贷款流向了个人家庭的房贷，把这些加在一起，房地产及相关上下游产业约贡献了GDP的40%左右。

房地产市场供给在逐步优化，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局在逐步形成，新的发展模式正在探索中成型。只有因城施策，才能促进房地产良好循环和健康发展。