同济大学经济与管理学院教授施建刚:立足新型城镇化建设,促使土地管理和住房制度改革落地生根

来源:中国MBA教育网    作者:孟赞    责任编辑:刘柳    08/14/2017

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      中国MBA教育网采编党的十八大正式提出我国要走新型城镇化道路,强调人口城镇化率重于土地城镇化率。在这一改革形势下,我国现行土地管理制度及住房制度存在哪些问题,在城市化建设的新形势下需要如何跟进?7月20日,中国MBA教育网采访到同济大学经济管理学院施建刚教授,为我们一一揭晓这些问题的答案。


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上海超大城市土地稀缺,掌握资源、资产、资本逻辑是关键


      十八大以前,我国城镇化建设过度强调土地城镇化,通过将农村土地转化为国有土地的形式,实现所谓“城镇化”。施教授认为,这是对城镇化概念的误解。“真正的城镇化应该是人口脱离农村,在教育、医疗、文化、交通等方面完成向城镇化水平的转移”。但全民城镇化背后则隐含“城市土地稀缺”问题。


       以上海为例,作为特大型城市,要接纳包括世界各地的外来人口,土地非常有限。如何解决人口城镇化和土地管理制度之间的矛盾?施教授给出了自己的答案:处理大型城市的土地稀缺问题,要掌握土地资源、资产与资本之间的逻辑关系——将稀缺的土地资源转化为资产,通过运作变为资本,实现资本反哺资源。以此为核心,解决城市土地稀缺问题,具体可从四方面入手。


      第一,土地的集约、节约利用。目前上海存在大量闲置用地,假设其建筑多为工厂车间、仓库等,而某一产业则需要大量的办公区域。按照以往的做法,要将闲置用地上的厂房、仓库等全部拆除,进行土地出让之后再进行买卖与再建设。而在有了土地集约、节约的要求后,可将闲置土地进行“二次开发”,将原来的建筑进行改造,成为社会所需要的办公楼宇。经过这样的二次开发既可以较大程度上地节约成本,又可以实现土地集约利用。


      第二,租售并举。“租者有其屋,并不一定每个人都需要拥有房产”,倡导老百姓转变观念,在收入不理想的情况下选择租房。政府需规划出某一区域用于租住房建设,待开发商建设房产后,不对外销售,只针对中低收入人群进行租赁。同时,施教授认为可以采用短期租、长期租、中期租,甚至“一辈子租”的方式保证租户的稳定生活质量及相关权益。通过这样的方式既可以助力年轻一代买房观念的转变,使他们有更多的钱用于其他消费以提高自己的的生活质量。还将对开发商造成挑战——资金回收慢、炒房成本高,在一定程度上有利于房价稳定。


      除此之外,市场上不能忽略有意愿和有能力买房的群体,应做到买房和租房土地规划有效融合,正确规划专门供房产出售的土地,实现“租售并举”。


      第三、有效处理增量用地和人口转移关系。上海作为独具魅力的东方之珠,吸引着来自世界各地人不断涌入。面对人口激增的现实问题,需要通过对上海每年的人口导入和土地供应量进行测算,挖掘存量用地以匹配人口导入。根据目前测算及预案,上海已有土地和可利用土地可匹配2400万到2500万人口,在现有人口数量之上还可继续增加1000万。


      第四、改革出让方式。土地使用权出让的市场化,直接导致房价一路高歌猛进。施教授认为应当对土地使用全出让的拍卖方式予以改革,对此他提出以“时间优先”和“价格优先”为具体举措的“双权重”方法,缓解尚未购房者的过大经济压力。前者规定了竞拍的时间,出价时间晚的开放商将没有机会拿到土地使用权;后者限定土地出让的最高价格,竞拍超出限定价格的,政府要求将其超出的部分建设政府保障房,以此抑制土地无序竞拍,使房价不致飞涨。


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农村土地流转机制革新,共享多赢促进社会和谐


      农村土地为集体所有,其流转形式分为土地所有权流转和土地使用权流转。一般讲农村土地流转为使用权流转。在农村土地使用权流转过程中最大的问题是,农民失地后的情况处理。


      土地是农民赖以生存的根本,务农是农民的基本职业。在进行土地腾让后,虽然政府给予了一定补偿,但他们失去了稳定的经济来源及生活保障。面对这一问题,施教授认为,政府相关部门需要在农村土地使用权流转机制方面做出相应改革。


      在对上海郊县农村进行了大量调查及研究总结后,施教授提出了 “农村土地集中、共享、多赢”改革方案。即在农村建设类似城市小区的住宅,将农民居住场所集中起来,建立共用的农业生产场地。施教授以打造“共享“打谷场改革原有的家家户户具有的单独打谷场为例进行了解释说明。


      通过这样的方式,零星的农村土地完成了集中,使得原有的农业生产用地得到了节约;同时,农业生产形成规模,有能力的人承包流转出来的规模化土地,再雇佣农民劳作,农民不仅没有失业反而提高了收入,政府和开发商的利益也得到了有效保证,实现多方共赢。


      “改变老百姓生活是社会和谐的内在要求“施教授说,研究者通过为社会改革提供具体行动方法的研究和举措,将自然而然地促进社会和谐。


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四位一体转向两位一体,产业升级房地产权重降低

 

      在谈及我国的住房制度改革时,施教授对我国现存的两类住房进行了解释说明:一类为市场化住房即商品房;另一类则为政府行政化的保障房。


      就上海而言,保障房采取了廉租房、共有产权房、公共租赁房和动迁安置房四位一体的方式。施教授认为,未来保障房改革的方向为逐步降低直至取消共有产权房和动迁安置房,大力发展廉租房和公共租赁房。首先,低收入人群如大学毕业生和白领正处于原始资本积累过程中,为解决他们的住房问题,必须发展廉租房和公共租赁房。其次,对于共有产权房来说,如果老百姓买不起房子,就无所谓产权,就此而言,共有产权房意义不大。最后,经政府规划,老百姓房子被拆迁后有两种补偿方式,一为经过测算的资金补偿,二为给予合理的动迁安置房。施教授认为,动迁安置房需为被拆迁者提供房源,不如直接给以资金补偿,减少提供房源和建设安置房的麻烦,也给予了被拆迁者极大的自由选择空间。基于以上几点分析,施教授认为,现今大力发展廉租房和公共租赁房,取消共有产权房和动迁安置房应是适宜之举。


      而对于市场化商品房的发展,施教授认为发展是其不可回避的趋势,但我国经济更要注重发展高端装备及第三产业,逐步降低房地产在经济发展中的权重。


房地产开发四步走,决策和前期最重要


      房地产开发在施教授众多研究领域中占比最大。施教授指出,房地产开发共分四个阶段:决策阶段、前期阶段、施工阶段、竣工验收,其中最为重要的两个阶段应是决策和前期阶段。决策阶段决定了房地产项目的选址、表现形式、投资、策划等内容;而前期阶段则包括了项目的选择、财务评价和风险分析、社会价值及可行性这一系列的重要环节。在房产开放中,缺少这两个阶段的思考,建大楼就是空谈。 “一般我们认为一座大楼如果开工了,这个项目就已经结束了”,就是因为在前两个阶段的工作已经扎实落实的基础上,项目基本不会再出现大的问题。


研究项目纷纷落地,强调知行合一解决社会问题


      本次采访中,施教授援引的大多是他所研究课题的实例,对此,施教授表示“做研究需要理论,但更要结合实际。“


      在“上海郊区发展评价调查”项目中,施教授在进行了大量的体验、观察后发现了以上海松江为代表的有关食品安全、环境污染、公共交通等等民生问题,而这之中很多是连政府相关部门都未发现的切实问题。在发现了这些不足之后,施教授不仅针对性地提出相应的解决方案,还充分发散思维,在解决现有问题的基础上,再加入新的思路进行建设,使老百姓的生活更便利、美好。


      “遇到的难题和困惑数不胜数,但是我们都会一个个去解决,因为人的进步实际上就是在不断地解决问题中成长的”。在时任上海市市长韩正主抓的“漕河泾桃浦科技智慧城开发”项目中,施教授对项目统筹规划一步步解决其面临的问题,首先进行定位——将桃浦建成“集休闲、娱乐、消费于一体的智能化社区”;然后,通过实地考察,在保证项目顺利实施的情况下保留原有的老工业区、居民并在资金有限的情况下进行了主次划分等问题。


      施教授表示“我所研究的课题全部都是已经落地的项目,无一是空对空的”。并进步强调,做研究的人,自己一定要有开阔的视野,要大量的去体验生活,在此基础上与自己的理论相结合,这样才能有成功的研究成果,真正服务社会,解决现实问题,让老百姓生活更美好。


      的确,在本次采访中,施教授分享的每一个理论所举出相关的案例,都在社会建设中发挥了巨大现实力量。在教学中,施教授也在课堂上跟学生分享他做过的项目,鼓励学生多进行实地调查,将理论和实践相结合。


      师者如斯,同济经管MBA中心必将在做学术和为社会解决实际问题的路上越走越远,培养更多的管理型专业人才,承担起大国建设的高校责任。

 





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